Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinde arsa sahipleri, arsalarının belirli bir payını yükleniciye devretmeyi; yüklenici de bunun karşılığında binayı yapıp kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlenir. Kentsel dönüşümde eski binanın yıkılıp yeniden yapılması çoğunlukla bu modelle yürür.
Sözleşme hem eser sözleşmesinin hem de taşınmaz satış vaadinin özelliklerini taşır. Bu nedenle tarafların borçları yalnızca inşaatla sınırlı değildir; tapu devri, teslim, ayıplı iş ve gecikme gibi konular da sözleşmeyle belirlenir.
Sözleşme hangi şekilde yapılmalı?
Sözleşme taşınmaz devri borcu doğurduğu için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (TMK m.706, TBK m.237, Tapu Kanunu m.26). Taraflar arasında imzalanan adi yazılı bir metin ya da yalnızca imzaları onaylanmış bir sözleşme, kural olarak bu şartı karşılamaz.
Yargıtay, tarafların edimlerini büyük ölçüde yerine getirdiği durumlarda şekil eksikliğinin ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı bulabilmektedir. Ancak bu bir istisnadır; sözleşmenin baştan doğru şekilde yapılması hem arsa sahibini hem yükleniciyi korur.
Riskli yapılarda karar nasıl alınır?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binalarda, 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanunla karar yeter sayısı değiştirildi. Önceden üçte iki çoğunluk aranırken artık paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınabilmektedir.
Karara katılmayan maliklere karar noter veya muhtarlık aracılığıyla bildirilir. Bildirimden itibaren 15 gün içinde karara katılmayanların payları, rayiç değerin altında olmamak üzere açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir. Bu nedenle toplantı ve karar süreçlerinin usule uygun yürütülmesi, sonradan açılabilecek iptal davaları açısından önemlidir.
Sözleşmede mutlaka bulunması gereken maddeler
| Madde | Neden önemli? |
|---|---|
| Bağımsız bölüm paylaşımı | Hangi dairenin kime ait olacağı kat, cephe, metrekare ve numara ile yazılmalı; onaylı proje eklenmeli. |
| Teslim süresi ve gecikme cezası | Sürenin başlangıcı (ruhsat tarihi gibi) açıkça belirlenmeli; gecikilen her ay için ödenecek tutar yazılmalı. |
| Kira yardımı | İnşaat süresince arsa sahiplerine ödenecek kira, ödeme günü ve gecikme hâlinde sonuçları belirtilmeli. |
| Kademeli tapu devri | Arsa payı yükleniciye tek seferde değil, inşaatın ilerleme oranına göre aşama aşama devredilmeli. |
| Teminat | Yükleniciden banka teminat mektubu veya ipotek gibi bir güvence alınmalı. |
| Teknik şartname | Kullanılacak malzemenin marka ve kalite düzeyi yazılmalı; "birinci sınıf malzeme" gibi genel ifadeler uyuşmazlık doğurur. |
| İskân ve tapu | Yapı kullanma izninin ve kat mülkiyetine geçişin kimin sorumluluğunda ve hangi sürede yapılacağı yazılmalı. |
| Fesih ve cezai şart | Yüklenicinin işe başlamaması veya işi bırakması hâlinde sözleşmenin nasıl sona ereceği düzenlenmeli. |
İnşaat gecikirse veya yüklenici işi bırakırsa ne olur?
Yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi sözleşmeye uygun yürütmezse arsa sahipleri Türk Borçlar Kanunu'ndaki temerrüt hükümlerine göre sözleşmeden dönme, gecikme tazminatı ve cezai şart gibi haklarını kullanabilir. Arsa payının yükleniciye devredilmiş olması bu süreci zorlaştırır; bu nedenle kademeli devir ve teminat maddeleri, sorun çıktığında en çok işe yarayan hükümlerdir.
Sözleşmeden dönülmesi hâlinde yükleniciye devredilen payların iadesi için tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir. Her dosyada sözleşmenin metni, inşaatın seviyesi ve tarafların ödemeleri ayrıca değerlendirilir.