Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu durumlarda paydaşlar ortaklığın nasıl sona ereceği konusunda anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini (izale-i şuyu) isteyebilir. Mahkeme taşınmazı mümkünse paydaşlar arasında aynen böler; bölünmesi mümkün değilse veya değer kaybına yol açacaksa satışına karar verir.
Uygulamada bu dava en çok miras kalan evler, arsalar ve tarlalar için açılır. Mirasçılardan biri taşınmazı kullanmaya devam ederken diğerlerinin payına düşen değeri alamaması, davanın en yaygın sebebidir.
Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Kanun'a eklenen hükümle, 1 Eylül 2023'ten itibaren taşınır ve taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.
Arabuluculuk görüşmesinde paydaşlar aynen paylaşım, payların bir paydaşa devri, satışın koşulları ve bedelin paylaşımı gibi konularda anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır.
12. Yargı Paketi (7589 sayılı Kanun) neyi değiştirdi?
31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun, ortaklığın giderilmesi kararıyla yapılan satışların usulünü düzenleyen İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesinde önemli değişiklikler yaptı:
| Konu | Yeni düzenleme |
|---|---|
| Miras taşınmazları | Tüm malikleri mirasçı olan ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin hakkı bulunmayan taşınmazlarda ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır. |
| İlk artırmada asgari bedel | Mirasçılar arasındaki artırmada teklifler muhammen değerin %100'ünden az olamaz. |
| İkinci artırma | İlk artırmada sonuç alınamazsa herkese açık ikinci artırma muhammen değerin %50'si üzerinden yapılır. |
| İhale bedelini yatırmayan alıcı | Teklif edilen bedelin %5'i oranında idari para cezası öngörüldü; teminat ve mahsup kuralları yeniden düzenlendi. |
Bu değişiklik, aile içinde kalması istenen taşınmazların dışarıdan alıcılara düşük bedellerle satılmasının önüne geçmeyi amaçlıyor. Değişiklikten önce satış ilanı yapılmış dosyalarda hangi kuralların uygulanacağı, geçiş hükümleri dikkate alınarak ayrıca değerlendirilmelidir.
Dava nasıl ilerler?
- Arabuluculuk: Tüm paydaşlar davet edilir; görüşmeler kural olarak üç haftada, zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılarak tamamlanır.
- Dava: Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Tapu kaydındaki tüm paydaşlar davada yer almalıdır; ölen paydaşların mirasçıları için veraset ilamı gerekir.
- Keşif ve değerleme: Mahkeme taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğini ve değerini bilirkişi aracılığıyla belirler.
- Karar: Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.
- Satış: Kesinleşen karar satış memurluğunca, e-Satış Portalı üzerinden yapılan açık artırmayla uygulanır ve bedel paylar oranında dağıtılır.