Kira artışında yasal sınır nedir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişimi geçemez. Bu kural hem konut hem çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.
Konut kiralarında 11 Haziran 2022'de başlayan geçici %25 sınırı Temmuz 2024'te sona erdi. Bugün uygulanan tek sınır TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.
Hangi ayın oranı kullanılır?
Kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜFE verisi esas alınır. TÜİK bu veriyi her ayın ilk günlerinde açıklar. Örneğin sözleşmesi Ekim 2026'da yenilenen bir kira için Eylül 2026 verisiyle açıklanan %31,49 oranı kullanılır.
| Sözleşmenin yenilendiği ay (2026) | Azami artış oranı |
|---|---|
| Ocak | %34,88 |
| Şubat | %33,98 |
| Mart | %33,39 |
| Nisan | %32,82 |
| Mayıs | %32,43 |
| Haziran | %32,24 |
| Temmuz | %32,03 |
| Ağustos | %31,90 |
| Eylül | %31,79 |
| Ekim | %31,49 |
Kasım 2026 oranı TÜİK tarafından 3 Kasım 2026'da açıklanacaktır. Güncel oranı her zaman TÜİK bültenlerinden kontrol edin.
Örnek hesaplama
Aylık kirası 20.000 TL olan ve sözleşmesi Ekim 2026'da yenilenen bir konut için:
- Artış tutarı: 20.000 TL × %31,49 = 6.298 TL
- Yeni kira: 20.000 TL + 6.298 TL = 26.298 TL
Yıllık enflasyon veya aylık enflasyon oranı bu hesapta kullanılmaz; yalnızca on iki aylık ortalama değişim esas alınır.
Sözleşmede farklı bir oran yazıyorsa ne olur?
Sözleşmede yasal sınırın üzerinde bir oran yazıyorsa, sınırı aşan kısım geçersizdir ve artış yasal sınırla yapılır. Sözleşmede yasal sınırın altında bir oran kararlaştırılmışsa o oran uygulanır. Sözleşmede hiç artış maddesi yoksa kiraya veren, yasal sınırı aşmamak üzere kira tespit davası açabilir.
Beş yıl dolduktan sonra kira nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından TÜFE sınırıyla bağlı kalınmadan; kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak dava yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılır veya kiraya veren bu süre içinde yazılı bildirimde bulunursa, tespit edilen bedel o dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.