Kira sözleşmesinin süresi dolunca kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin süresi dolduğunda, kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347). Kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesini tek başına tahliye sebebi olarak kullanamaz.
Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Tahliye sebepleri ve süreler
| Sebep | Dayanak | Dikkat edilecek süre |
|---|---|---|
| Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı | TBK m.350/1 | Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | TBK m.350/2 | Aynı bir aylık dava süresi |
| Yeni malikin ihtiyacı | TBK m.351 | Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim, altı ay sonra dava |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK m.352/1 | Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava |
| Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar | TBK m.352/2 | Kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava |
| Kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutu | TBK m.352/3 | Kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa; sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde |
| Kira borcunun ödenmemesi | TBK m.315 | En az 30 gün süre verilen yazılı ihtara rağmen ödememe |
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?
Tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı olması ve kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmesi gerekir. Sözleşmeyle aynı gün, anahtar teslim edilmeden imzalatılan taahhütler Yargıtay uygulamasında kiracının serbest iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersiz sayılabilmektedir.
Taahhüt edilen tarih geldiğinde kiracı çıkmazsa kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Bu süre kaçırılırsa taahhüde dayanarak tahliye istenemez.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye, kira tespiti ve kira alacağı davaları bu kapsamdadır.
İcra takibi ise dava olmadığı için arabuluculuk şartına tabi değildir. Bu nedenle kira borcu veya yazılı tahliye taahhüdüne dayanan tahliyelerde icra yolu, dosyaya göre daha hızlı bir seçenek olabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev başkasına kiralanabilir mi?
İhtiyaç, yeniden inşa veya yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye edilen yer, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz (TBK m.355). Bu kurala uyulmazsa eski kiracı, son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.